政府信息公开

为加强城镇保障性住房租赁和销售管理，促进保障性住房有效供应、良性循环、持续运行，确保住房保障事业持续、健康发展，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）、《经济适用住房管理办法》、《云南省住房和城乡建设厅 云南省人民政府金融工作办公室 云南省发展和改革委员会云南省财政厅 云南省国土资源厅 关于做好保障性住房先租后售工作的意见》（云建保〔2012〕876号）、《洱源县城镇廉租住房管理实施办法（试行）》等文件精神，结合我县实际，制定本实施方案。

一、总体要求和基本原则

深入贯彻落实科学发展观，按照保增长、扩内需、调结构、重民生的总体要求，以维护人民群众的根本利益、解决人民群众最关心、最直接、最迫切的利益问题作为出发点和落脚点，坚持“以人为本、统筹兼顾、积极稳妥、先租后售、分批实施、自愿购买、公开透明、有限产权、限制上市”的原则，综合考虑保障性住房住户的承受能力、保障性住房建设用地和建设成本等因素，合理确定租售比例和销售价格，真正体现重民生、惠民生、保民生，逐步形成科学、规范、可持续的保障性住房投资、建设、运营和管理机制，建立和完善全县住房保障体系，促进全县经济社会健康、有序发展。

二、组织领导

城镇保障性住房“先租后售”工作由县保障性工作领导小组全面负责，县保障性住房工作领导小组办公室在县人民政府和县保障性住房领导小组的领导和相关部门的监督下，具体负责城镇保障性住房的销售工作。县住建、发改（物价）、财政、国土、民政、税务、审计、监察、金融等部门按照职责分工，做好相关工作。保障性住房销售实施过程中根据实际需要，可从相关部门抽调工作人员与县保障性住房工作领导小组办公室共同组织开展工作，确保整项工作规范、有序、顺利完成。

三、销售实施

（一）销售房源

按照“先租后售”政策销售的保障性住房，专指廉租住房和公共租赁住房。根据“先租后售、分批实施”的原则销售保障性住房，严格控制销售比例，以有效满足正常的保障性住房租住需求。2012年末我县已累计实施城镇保障性住房建设2080套、104000平方米，根据云建保（2012）876号文件<<关于做好保障性住房先租后售工作的意见>>的规定及根据2013年10月1日至10日入户调查情况，按20%的销售比例及结合我县实际情况，第一批符合“先租后售”的房源为2008年和2009年新建的廉租住房296套。

（二）销售对象 

申请购买保障性住房的对象必须同时具备以下条件：

1、已列为洱源县城镇住房保障家庭，并租住1年以上低收入住房困难家庭；

2、按时交纳保障性住房租金的承租家庭；

3、具备一定支付能力且有自愿购买意向的家庭；

4、按照《洱源县城镇廉租住房管理办法（试行）》保障对象审核程序，经过复核后符合我县保障性住房实物配租保障条件；

5、法律、法规和政策规定的其他要求。

申请购买保障性住房的家庭，每户仅限购买一套，且原则上只能购买本户所承租的保障性住房（根据实际，服从调配保障性住房），购买保障性住房后，不能再继续享受保障性住房实物配租或住房租赁补贴等其他保障性住房政策。

（三）销售价格

保障性住房销售价格实行政府指导价，不以营利为目的，综合考虑保障性住房住户承受能力、城镇基准地价、开发建设成本和各区域的房地产市场价格等因素确定，不同批次销售的保障性住房可按实际情况执行不同的价格，销售价格由住建、国土、发改、财政、审计部门核定，销售价格由以下几部分组成：

1、土地费

土地费用按当时政府有偿划拨价执行。

2、工程建设费用

包括前期工程费用、基础设施建设费用、建筑工程费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费等。

1）前期工程费用包含：规划费、设计费、勘察费、图纸审查、造价咨询费、招标代理费及施工前的“三通一平”费等费用组成。

2）基础设施建设费用包含：小区的道路、供水、供电、排污、排水、照明、绿化等费用。

3）建筑工程费用包含：工程所发生的建筑费、设备购置费、安装工程费等。

4）工程建设其他费包含：工程监理费、实体检测费、质量检测费等费用。

3、管理费按上述1、2项之和的2%计算。

4、利息

以财政部门筹措建设资金所发生的银行贷款利息计算。

5、税费

销售时所涉及土地使用税、土地增值税、契税、印花税、营业税、房产税等税费，按国家有关规定执行，免收城市基础设施配套费、异地安置人防建设费等行政事业性收费和政府性基金。以有偿方式出让的保障性住房建设用地，不计提土地出让平均收益、农业土地开发资金、土地收益基金、廉租住房保障资金、失地农民养老保障风险准备金以及我省规定在土地出让金中计提的其他各项资金。

根据县审计局、县发改局（物价）等单位部门对此批廉租住房建设成本测算核定，本批保障性住房销售均价为：腾飞路南片区1950元/平方米，各楼层实行差价销售，其中：2楼为均价；1楼、5楼减100元/平方米；3楼、4楼加100元/平方米。

住房维修基金、房产交易手续费、契税、办理《房屋所有权证》勘测费及工本费等费用由购房户在办理购房手续时按相关规定缴交。

（四）销售流程

　  洱源县保障性住房销售实行申请、审批和公示制度。列为销售范围的实物配租保障家庭，按照以下程序申请购买保障性住房：

1、领取申请表

由户主向县住房保障领导小组办公室提出购房申请，领取洱源县保障性住房销售申请表，并按要求如实填写，申请表由县住房领导小组办公室统一编号。

2、提交相关材料

申请人填写好购房申请表后，应同时将家庭成员户口簿、身份证、婚姻证明以及需要提交的其他材料的原件和复印件一并提交住房保障部门审核。

3、部门联审

县保障性住房领导小组办公室收齐相关资料后，转送保障房领导小组成员部门进行复核。其中：房管部门进一步核实申请人的房产档案信息登记情况，并在收到申请资料后15个工作日内核查完毕，将符合条件的申请人的申请材料转送民政部门、公安部门和乡镇人民政府；民政部门应就申请家庭是否正在享受城市居民最低生活保障待遇、收入是否符合规定条件提出审核意见，公安部门根据申请材料核实申请人户籍和家庭成员状况，乡镇人民政府对申请人相关情况进行综合核实。民政、公安、乡镇人民政府的审核工作在15个工作日内完成，同时将核实情况反馈县住房保障领导小组办公室，由县住房保障领导小组办公室报县住房保障领导小组（县人民政府）审批。

4、资格公示

经过复核后符合住房保障资格的可以申请购买保障房，由县住房保障领导小组办公室进行公示，公示时间为15天，分别在社区（村委会）、乡（镇）政府公示栏和洱源县政府信息公开网上公示。公示无异议的，由县住房保障领导小组办公室确认申请人购房资格。

经过复核后不再符合城镇保障性住房条件的申请人或以弄虚作假骗取购房资格经举报调查核实的，按相关规定直接取消保障资格，并要求其退出已承租的保障房。

5、发放购房通知书、签订购房合同

申请人经确认后，县住保办发放购房通知书，在规定的时限内办理购房手续，签订《洱源县城镇保障性住房售房合同》。售房合同中就保障对象自愿购房的行为、首付比例、购房款支付、上市交易约束条件、物业管理、维修资金、收回住房、违约责任以及弄虚作假、骗租骗购行为等内容予以明确。

（五）付款方式

购买城镇保障性住房，原则上实行一次性付款（其中一次性付款，给予售房款总金额10%的优惠），确实不能一次付清的，在符合贷款条件的情况下可申请住房贷款，实行按揭贷款支付，由县金融办协助做好贷款协调工作，并选定商业银行做好贷款工作。购房款首付比例原则上不得低于购房总价的60%，余款在指定的商业银行按揭支付。在房款余款未缴清前，按未交房款产权比例缴交廉租住房租金。

（六）资金管理

1、县财政局提供统一的售房票据，并指导、支持好县保障性住房领导小组办公室（县住建局）收取售房款，收取的房款全额存入财政部门开设的城镇保障性住房资金专户，采取县保障性住房领导小组办公室（县住建局）开票、银行存款的方式，不得收取现金。

2、保障性住房的租售收入由财政部门统一管理，实行收支两条线制度，定期返回县保障性住房领导小组办公室（县住建局），资金主要用于保障性住房建设、偿还贷款本息、日常维护、运营管理和周转资金，不得挪作他用。

3、保障性住房销售工作经费由县保障性住房领导小组办公室（县住建局）申请，县人民政府审核拨付使用。

4、已销售的城镇保障性住房应按照《住宅专项维修资金管理办法》的有关规定建立维修资金制度，并根据《大理州住房和城乡建设局关于公布2012-2013年住宅专项维修资金建安造价及交存标准的通知》要求交存维修资金，按建筑面积每平米81元收取。由县保障性住房领导小组办公室（县住建局）在保障对象购房时一次性收取，存入洱源县住宅专项维修资金专户。

（七）其他方面

申请购买保障性住房的低保家庭，保障性住房不作为低保资格核定的前置条件。

四、售后管理

（一）权属登记及上市交易

1、保障对象缴清购房款和维修资金等相关费用后，县房地产管理所应积极为购房户办理《房屋所有权证》，《房屋所有权证》“附记”栏中注明“城镇保障性住房”字样，并注明准予上市交易日期。销售的保障性住房可实行共有产权，共有产权人必须是已列为洱源县住房保障对象的购房户家庭成员。

2、按“先租后售”方式购买的城镇保障性住房按照经济适用住房政策进行管理，住房产权为有限产权，实行上市准入制度。在办理《房屋所有权证》后，可以由直系亲属继承，但五年内不得直接上市交易，也不得进行转让、赠予、出租，一经发现收回保障性住房。五年内购房人因特殊原因确需转让的，只能按原价加银行同期利息销售给符合保障性住房购买条件的家庭或由政府优先回购。办理《房屋所有权证》后居住满五年，且生活和住房条件改善的，经县住房保障部门、县房管部门审查批准，原产权人交纳土地使用权出让金（按当年土地价计算），县国土部门办理《国有土地使用权证》后，即可上市交易。

上述规定的限制上市交易时间从房屋权属登记之日起计算。

3、已购廉租住房上市交易，应按房产交易时的相关规定缴纳税费。

4、已购廉租住房上市交易后，原产权人不再属于住房保障对象，不得再次享受住房保障政策。

5、已购城镇保障性住房未取得全部产权而保障对象去世，且继承人不符合保障条件的，县人民政府按原售价扣除折旧后回购，作为城镇保障性住房房源。

（二）物业管理

1、销售的城镇保障性住房按照《物业管理条例》的规定实施物业管理，住户应按规定缴交物业管理费。物业管理费结合同期市场物业收费情况，由物业服务部门报县物价部门批准、备案。

2、未购买的城镇保障性住房承租户，应按《洱源县城镇保障性住房管理实施办法（试行）》的规定，缴交房屋租金、水电费，并服从小区的物业管理。

五、监督管理

（一）县住房保障部门应与财政、发改、国土、民政、税务等部门加强沟通与协作，切实推进保障性住房“先租后售”工作的实施。住房保障、财政、民政、发改

等部门，依照各自的职责做好保障性住房建设、专项资金使用、实施保障等工作。

（二）对在保障性住房销售工作中以权谋私、玩忽职守的，依法依规追究有关责任人的法律责任和行政责任。

（三）对擅自将保障性住房按商品房销售、出租或改作其他用途的，县房管部门不办理相关手续，并依照法律法规进行查处，追究相关责任人的责任。

（四）1、保障对象不得以任何理由将城镇保障性住房认购资格进行转让；2、已购买保障性住房的，不得再次申请租赁或购买保障性住房；3、将已购城镇保障性住房进行转让或上市交易的保障对象不能再次享受城镇保障性住房。

（五）对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件购买城镇保障性住房的个人，已入住的由县住房保障部门无条件限期收回住房，同时责令其按市场租金补交房租；未入住的由县住房保障部门无条件收回，并依照有关规定追究责任，对出具虚假证明的，依法追究相关单位责任人的责任。

（六）任何组织和个人对违反本实施方案的行为都有权进行举报、投诉。县住房保障领导小组办公室接到举报、投诉，应当依法及时核实、处理。

（七）其他规定

（一）本方案由县住房保障领导小组办公室负责解释。

（二）未尽事宜按照国家有关规定执行。